不動産投資の考察

リタイアすることばかり考えていたら、Amazonからのおすすめもアーリーリタイア本ばかりになってしまいました（汗）。

で、その手の本で勧められるのが不動産投資。「不動産投資で不労所得♪」のようなコピーをよく見ます。

資産を食いつぶして生活していくよりも投資運用益で生活してもとの資産は減らさない、は理にかなっていますが、本当に不動産投資が自分に適しているのかを考えてみました。

結論としては、ないかな。

以下、理由です。先に注釈しておくと、私は面倒くさがりでこまめに物件探したり毎日メンテナンスするなんてことはできず、リスクに対して臆病で冒険できない性格です。そんな人間の結論だということをご理解ください。

ローンによるレバレッジ

よく宣伝文句であるのが、「少ない自己資金で投資可能」。要するに自己資金は少しでもローンを組めば高額物件も購入可能、すなわちレバレッジ効果があるということです。たしかに自己資金が貯まるのを待っていたらいつになっても物件買えません。自分が住む家で住宅ローン借りるのと一緒ですね。
しかし、借りたものは返さないといけません。当然毎月の家賃を返済資金の原資に返済していくわけですが、家賃が入らないときはどうなるのでしょう。空室率も考慮に入れた返済プランにするのでしょうが、今のコロナ禍のような想定外のことはよく起きます。
それに、将来的に築年数経過を踏まえて家賃を減額せざるを得ないときでもローン返済額は（金利減少等のよっぽどの理由がない限り）変わりません。後述する収益性に大きく影響がでます。

ここで「ちょっと待て」という人がいます。「ローンありでアーリーリタイアするのではない。将来のアーリーリタイアのために今から投資物件のローンを返済していき、ローンがなくなってからアーリーリタイアすることで家賃が丸々生活費になるのだ」ということです。
私が20代なら「ごもっとも」と思って１００％ローンで投資物件を購入するかもしれません。しかしアラフィフでローン完済したら定年過ぎてそうです。そのころにはリタイアしてそうですが、希望しているアーリーリタイアにはならない？

収益性

日本不動産研究所の不動産投資家調査（2020年10月現在）によると、東京都内の期待利回りは4.2から4.4%、主な政令指定都市でも4.8から5.7%となっています（ただしワンルームタイプ一棟投資ですが）。
この期待利回りは表面利回りとすると、ここからローン返済、諸経費、修繕費積立、それに管理会社手数料も入れると実質利回りは何パーセントでしょうか。
全部自己資金で購入するとしたら、現物不動産の実質利回りよりもREITの利回りのほうがよさそうです（一般社団法人不動産証券化協会によると2020年12月のJ-REIT平均利回りは4.15%）。

物件探し

いい物件はどう探せばいいんでしょうね。ネットではいくらでも物件出てきますけど、業者が手をつけない余り物しかないという声も聞きます。地道な物件探しが必要なのでしょうが、週末潰して何件も下見に行く体力はありません。

それに、収益性と値段で落とし所を見つけようとすると、住んでいる都内の近辺ではなく郊外や地方都市の物件が出てきます。

現物を見ないと不安でAmazonでの買い物も躊躇してしまう私です。物件を見ずに不動産を買うなんてできそうもありません。購入後も、管理は管理会社に任せるといっても、定期的には見廻りたいです。

かと言って、（例えば）青森まで毎月新幹線で行くのもなんですし・・・

物件の価値

毎月入ってくる家賃、すなわちフローがあるのはわかります。しかし投資である以上、物件の価値（ストック）も考慮に入れないといけないのではないでしょうか。

減価償却がある以上、ほぼ全ての建物の価値は下がっていきます。土地の価格がそれ以上に上がればいいのですが、一部の都市部以外で今後も地価が上昇するとは個人的には考えづらいです。

最初に自己資金（もしくは自己資金プラス不動産ローン）で3000万円の物件を購入したのぬい売却額が2000万円だったら投資として正解なのでしょうか。一応金融業界の端くれにいると、投資案件の査定のときは期中に入る収入（家賃）だけでなく案件からイグジットするときの売却額も踏まえた計算の上で収益性を判断するように思えるのですが、売却額の想定は不動産投資ではしないんですかね？

誰かに教えてもらいたいです。